Tags

Vanwege de interessante schets van internationale ontwikkelingen op de woonhuizenmarkt en de veerschillen per land overduidelijk aanwezig zijn, is het de moeite waard het hele artikel hierbij over te nemen zodat een openbare gedachtenuitwisseling in ons land mogelijk wordt.

Bevriezen huren Berlijn testcase voor andere wereldsteden met woningnood (Gerben van der Marel, Vastgoed/fd, 25-6-19)

Het radicale plan van de Duitse hoofdstad om de huren voor vijf jaar te bevriezen en aan een plafond te onderwerpen wordt elders nauwlettend gevolgd. Gaat het helpen?

‘Het is een probleem waar alle grote steden in de wereld mee worstelen: de enorme toestroom van nieuwe inwoners, toeristen en het tekort aan betaalbare woonruimte. In Amerikaanse steden als het peperdure New York en Seattle, en Barcelona zijn om de hoge huren te bedwingen onlangs de regels aangescherpt. Canada heeft vorige week het recht op huisvesting wettelijk vastgelegd. In Nederland gaat de gemeente Den Haag de vrije huurmarkt reguleren.

Het radicaalst is Berlijn. Tienduizenden demonstranten eisten in het voorjaar de onteigening van het beursgenoteerde Deutsche Wohnen en andere grote woningverhuurders. Vorige week besloot de stad om de huren vijf jaar te bevriezen en een huurplafond in te voeren voor hoge huren (de hoogte is nog niet vastgesteld). De maatregel gaat in 2020 in, met terugwerkende kracht vanaf 18 juni 2019.

Overtreders riskeren liefst €500.000 boete. De beoogde maatregelen gaan gelden voor 1,5 miljoen van de 1,9 miljoen woningen in de Duitse hoofdstad (ongeveer 85% van de woningen in Berlijn is huur). Eerste huurders van nieuwbouwwoningen zijn uitgezonderd. Zij blijven duur uit.

Beursgenoteerde woningfondsen zagen miljarden aan beurswaarde in rook opgaan. ‘Goed zo!’, jubelde politica Caren Lay van Die Linke op Twitter. De partij van onder andere de voormalige communisten uit de DDR regeert in Berlijn samen met de SPD en de Groenen. Ze stonden onder grote druk om iets doen tegen ‘de speculatie met de leefruimte’.

Meeste Berlijners huren
Slechts 15% van de inwoners heeft een eigen huis.

In de oververhitte markt kan het plafond een adempauze bieden die gebruikt kan worden voor nieuwbouw, zeggen voorstanders. Maar op de lokale radio vertelde een woordvoerder van Die Linke dat het aftoppen van de huren voor hen slechts een eerste stap is. Onteigening is wat de partij betreft stap twee. Onteigening wordt goedkoper voor de belastingbetaler, nadat eerst via een huurplafond de waarde is gedrukt van het woningvastgoed.

De financiële sector heeft van huisvesting handelswaar gemaakt terwijl het een nutsfunctie zou moeten hebben, is een veelgehoorde mening. ‘Een recht op rendement bestaat niet’, vindt Die Linke.

De omstreden stap van Berlijn is een testcase die juridisch aangevochten zal worden. De wereld kijkt mee. Leilani Farha, speciaal rapporteur van de Verenigde Naties voor huisvesting zei op Twitter: ‘Berlijn is in veel opzichten toonaangevend! Go! Go! Go!’

Minderbedeelden de grote verliezers

Ook elders in Duitsland broeit het. ‘We hebben een huurprijsplafond nodig voor heel Duitsland’, zei Thorsten Schäfer-Gümbel, een van de drie tijdelijke leiders van de sociaaldemocratische SPD die ernstig om stemmers verlegen zit. Die Linke wil een landelijke huurstop van vijf jaar. Bondsdaglid Bernd Riexinger: ‘Alleen zo kan de jacht op het rendement van hedgefondsen en investeerders in de steden worden gestopt!’

‘Zonder sociale huisvesting zijn mensen met lage inkomens overgeleverd aan de genade van de vastgoedsector’, schreef de linkse politica Caren Lay in het dagblad Junge Welt dat zichzelf marxistisch noemt. Ze kreeg ruggensteun van drie economen van de universiteit van Bonn. Zij concludeerden vorige week in een onderzoek dat minderbedeelden de grote verliezers zijn in de Duitse vastgoedhausse.

Het ‘sociale conflictpotentieel’ rond huisvesting zal volgens hen toenemen. Duitsland wacht een tekort van een miljoen woningen in 2030, waarvan 340.000 in de zeven grote steden. Meer bouwen luidt het devies. ‘Duitsland verzuimt om de lage rente te benutten voor investeringen’, aldus het drietal, onder wie de invloedrijke Moritz Schularick.

Jarenlang spotgoedkoop

Dat Berlijn een probleem heeft, is duidelijk. De stad deed in economisch mindere tijden veel woningvastgoed tegen afbraakprijzen van de hand om de eigen financiën op orde te brengen. Daarna zijn er onder regie van het linkse stadsbestuur veel te weinig betaalbare woningen gebouwd terwijl de stad – met een populatie van 3,7 miljoen – er jaarlijks 40.000 inwoners bijkrijgt.

Berlijn stond jarenlang bekend als ‘arm maar sexy’ en spotgoedkoop om te wonen. Twintig jaar geleden stonden 100.000 appartementen leeg. Veel huizen werden warm gehouden met kolenkachels. Maar dat is verleden tijd. In tien jaar tijd is de gemiddelde huurprijs in de Duitse hoofdstad bijna verdubbeld, terwijl het gemiddelde inkomen zeer beperkt groeide. Het gemiddelde nettohuishoudinkomen bedraagt slechts €1950.

De gemiddelde huurprijs per vierkante meter voor nieuwe contracten kwam in de stad onlangs uit boven €10. Weliswaar een record maar relatief nog laag. De huur voor zittende huurders is zelfs veel lager. Gemiddeld betaalt de Berlijnse huurder slechts €6,72 per vierkante meter. Dat is vergelijkbaar met het landelijke gemiddelde. München is een stuk duurder met €11,69 per vierkante meter.

Verhuurders zijn verbluft

‘Dit is het extreemste en radicaalste wat we de afgelopen decennia in de politiek hebben meegemaakt’, zei Kai Warnecke van de vereniging van huiseigenaren Haus & Grund. De vereniging haalde zich de woede op de hals van activisten én huurders met hun oproep om de huren nog voor 18 juni te verhogen. Veel huurders kregen kort daarna inderdaad prompt een verhoging voor de kiezen.

Particuliere verhuurders maar ook de grote coöperaties zonder winstoogmerk die flinke portefeuilles woningen hebben en voor redelijke prijzen verhuren hebben verbluft gereageerd. Ze hebben de huuropbrengsten hard nodig om de renovatie van hun woningen op peil te houden. Het verduurzamen van woningen wordt zo minder aantrekkelijk.

Voormalig Oost-Duitsland heeft slechte ervaringen met een huurplafond. Eigenaren lieten de woningen daardoor verpauperen. ‘In de DDR zeiden ze: “Ruinen schaffen ohne Waffen”, memoreert econoom Clemens Fuest. Ook hij denkt dat het plafond voor verhuurders in steden een prikkel is om de huren onmiddellijk te verhogen. ‘En als het plafond er eenmaal is, kun je het niet meer afschaffen omdat de huren anders omhoog zouden schieten.’

Een studie naar de situatie in San Francisco heeft eerder laten zien dat huurrestricties op termijn averechts werken: het aanbod nam af. Onderhoud raakte in het slop, beleggers verkochten hun woningen aan huurders en ontwikkelaars ging voortaan vooral bouwen voor kopers met geld.

Gunstige oude huurcontracten

Ondanks alle rumoer hebben huurders sterke rechten. Veel oudere Berlijners hebben gunstige oude huurcontracten. Voor jongeren en nieuwkomers zijn die onbereikbaar. Mensen op oude contracten zijn ook niet altijd gelukkig. Zij die weg willen of groter willen wonen vanwege kinderen kunnen die stap niet maken door de uitdijende prijskloof.

Onder vastgoedontwikkelaars had Berlijn al geen beste naam en dat wordt met dit overheidsingrijpen niet beter. Er zijn nog steeds enorme stukken onbebouwd land in Berlijn. Maar volgens Stefan Förster van de liberale FDP zullen de maatregelen ‘de laatste investeerders uit de stad verdrijven’.

Hoewel nieuwbouwprojecten als paddenstoelen uit de grond schieten, klagen bouwers over te weinig gunstige bouwgrond en het talmen met bouwvergunningen. De grondprijzen zijn opgelopen en door het gebrek aan vakkrachten zijn de bouwkosten met een derde gestegen. Bouwers bouwen vooral in het hoge prijssegment om hun project winstgevend te maken. De voorgenomen ingrepen zullen dat eerder bevorderen dan verminderen.

Caren Lay van de Berlijnse Linke wil dat de overheid helemaal stopt met de verkoop van grond aan particuliere investeerders. ‘De overheid moet zelf sociale woningen bouwen.’

https://fd.nl/achtergrond/1305749/bevriezen-huren-berlijn-testcase-voor-andere-wereldsteden-met-woningnood